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七都、南湖、黄屿、瓯中区谁才是温州“真生活”?


更新时间:2022-08-29  浏览刺次数:


  这些年,各大新区的配套设施也在不断完善之中,商业综合体、学校、医院等等相继落地,新城区似乎正在弥补配套缺失的弊端。

  不过在这个过程中,有的新区越来越繁华,有的新区却依旧很安静,为什么如此?由政府布局的配套设施,均为大配套,但烟火味更需各种小配套,比如沿街商铺、社区商业,它们更依赖房企建设住宅时同步开发。

  显然,温州不同新区,在规划理念、建设时序方面存在差异,最终造成板块之间的差异。那么,哪座新区更适合生活?答案因人而异。

  我们选取七都岛、黄屿板块、南湖板块、瓯海中心区4座与核心城区相邻、房价差别不大的新区,看看在那里居住的市民,过着怎样的生活。

  作为江中岛,七都岛整体规划密度较低,凸显生态优势。早期以别墅区开发为主,后来逐渐转向洋房+小高层的高低配,高层住宅较少。

  但由于数量有限而缺乏竞争,整体档次较低。安置房和乐美居有一些底商,但除了社区服务中心,其余均未交付。

  当前,由于温州中心的商业综合体尚未动工,七都岛非常缺乏商业配套,生活便利性较差。每天一大早,滨江九里西北侧路口会形成一座小集市,可见周边需求之大、配套之乏。

  不过,鹿岛万象天地仍有一些沿街商铺及少量社区商业,待交付后有望弥补七都商业的缺失。另外,鹿城大院旁的农贸市场也即将建成。

  上述项目均位于七都岛北片,南片当前仅有鹿岛甲第、翡丽湾2座商品房交付,北侧有少量沿街商铺。由于当前该区域居住人口较少,这些商铺尚有空置。

  预计今后七都岛南片的生活便利性不输于甚至超过北片,但仍需约三年时间等待。

  在拥有社区商业的情况下,该区域生活相对便利。另外,黄屿家园拥有两层底商,还有一座菜市场,人气不输壹品广场。

  整体来看,拥有社区商业、与蒲州更好融合的黄屿北片,前往吾悦广场等商业设施也不远,生活氛围好于南片。即便部分小区以围墙包围住宅,但仅一路之隔就有沿街商铺,甚至社区商业,生活依旧便利。

  其中,S1线三垟湿地站北侧规划为商业用地,预计建设一座社区商业与车站相连,届时或将成为黄屿片新的人气点。

  说起南湖板块,大家总会想起浙南闽北首屈一指的商业综合体——万象城。不过这属于改善型消费,日常消费的业态比例不高,就连超市都偏高端。

  万象城西南侧的万象之光,包括万丽酒店、星光里商业街,即将交付,同样偏改善消费。万象城西侧住宅有少量底商,依托万象城的人流,形成一定人气,却与南湖其他住宅隔了一条大河及大片绿地,步行距离稍远。

  因此,当南湖板块缺乏一站式社区商业,将一切生活配套依托于万象城,日常生活依旧不便。不过,新交付的云著、南鸿锦园,南侧沿街已有少量商铺;在建的绿城代建安置房拥有2-4层不等的底商;在建的南湖未来社区拥有一座一站式社区商业。待上述项目建成,将来南湖板块的日常生活配套,有望得以改善。

  比起上述板块,瓯海中心区的住宅,基本都设置了大量沿街商铺,还有一座一站式社区商业,同时依托行政中心、公共场馆、学校、医院、商务楼的综合优势,很快形成了便利的日常生活、充足的人气。

  ,引进了肯德基、永和豆浆、华莱士等知名连锁品牌,还囊括了菜市场、小型超市等。围绕它,半塘街、平天路、云回路、龙飞路、瓯园路等形成一片商业街区。

  相比较其他新区少量商铺相对单调、低档的商业,瓯海中心区的商业业态更丰富、种类更多样,与老城区无异。

  可见,瓯海中心区的人口密度、成熟度,远超其他同时期建设的板块,早已脱离了初期的基础性商业布局,朝着改善类、休闲类、全方位商业进发,而且大多是自发形成。同时,在瓯海中心区商铺总量较大的情况下,适度的竞争,让商家注重差异化与竞争力,最终满足了周边住户的各类生活需求。个别美食餐厅还做出了名气,吸引其他区域市民慕名而来。

  不仅仅是瓯海中心区北片,南片的大西洋银泰百货、漫游天地,作为商业综合体,业态偏改善消费,但住宅底商同样繁多,氛围并未明显输于北片,只是规模相对小一些。其中,餐饮集中于商汇路沿线,旭华路沿线聚集了多家培训机构。

  总体而言,瓯海中心区的生活便利性遥遥领先,七都岛、南湖板块在生态环境方面更具优势,但每个板块都在完善、提升中,预计几年后都会变得更加便利。

  其中,一站式社区商业,集中容纳更多业态,有利于知名品牌的引进、管理的统一,更容易形成一个板块的商业中心。不过,上述几座社区商业,在管理、运营方面依旧有所缺失,与印象里、白麓里、南塘新天地等存在较大差距。

  比起一站式社区商业,沿街商铺相对自发、零散,档次难以走高。不过就小区居民而言,这种家门口的商业,便利性更强,夜间更具安全感。

  相对来讲,低密度、生态型的高端社区,对沿街商铺会有排斥,刚需楼盘出于生活考虑,更依赖沿街商铺。另外,若沿街商铺设置于住宅底下,一些餐饮、娱乐业态易对楼上住户生活造成干扰。

  从这些板块来看,除少数安置房因政策原因而较迟交付底商、存在大量空置外,已交付商品房、早期交付安置房,底商基本满铺开业,极少出现空置现象,可见住户的商业需求还是比较大的。

  其实在不少一二线城市,新区住宅较少有沿街商铺,以一站式社区商业为主,住宅被绿地、围墙包围,保持居住的宁静、舒适。温州人在老城区已习惯了下楼就能撸串的便利生活,刚搬到配套缺失的新区,往往有些失落,总觉得少了点什么。

  当然,沿街商铺到底,同样可能造成商业过剩,像有些板块的街道,围墙、绿地与沿街商铺相结合,同时享受繁华、便利与宁静、生态,似乎更合适。

  至于今后,我们可以从未来社区九大生活场景,看出一些端倪。当前不少建设中的未来社区,包括邻里中心、养老机构、交通枢纽、双创空间等,都能确保今后业主生活的便利性与人性化。

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